A partir de septiembre entrará en vigor la Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021 que regula las prácticas comerciales, así como los elementos que deben contener los contratos de compraventa sobre los inmuebles destinados a casa habitación, para garantizar la protección de los derechos de los compradores de vivienda.

El propósito de la NOM es buscar la optimización del sector inmobiliario, eliminando las malas prácticas y estableciendo un estándar de seguridad y formalidad para la industria. 

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¿Qué regula la nueva NOM de vivienda?

En general, la idea de la NOM 247 es establecer buenas prácticas para garantizar una operación transparente y segura sobre la compraventa de casas destinadas a la vivienda. Es aplicable a los proveedores que se dediquen directa o indirectamente a comercializar inmuebles destinados a casa habitación en territorio mexicano, al público en general. (fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de inmuebles destinados a casa habitación).

La NOM establece Obligaciones para los proveedores del sector inmobiliario. En concreto, específica lineamientos de los siguientes puntos:

  • Canales de atención de quejas y solicitudes. 
  • Información del proveedor y los inmuebles que debe compartirse con el público general.
  • Privacidad y protección de datos personales.
  • Anticipos económicos, enganches y preventas.
  • Derechos del comprador.
  • Entrega del inmueble.
  • Servicios, licencias, permisos y autorizaciones que debe obtener el proveedor.
  • Requisitos de los contratos de compraventa (Contratos de Adhesión registrados en PROFECO).
  • Entre otros.

Entre otras cosas, la NOM establece que los proveedores están obligados a informar y respetar los precios, tarifas, garantías, calidades, medidas, materiales, acabados, seguros, intereses, cargos, términos, forma y condiciones de pago, plazos, fechas y demás condiciones aplicables en la comercialización para la entrega de un bien inmueble. Así como aplicar las buenas prácticas establecidas en el contenido de la NOM.

La NOM de Vivienda establece buenas prácticas para todo el proceso de comercialización de los inmuebles. Por ejemplo, desde el aspecto de la publicidad, esta debe estar escrita en español con en términos comprensibles y prohíbe incluir texto que indique que el proveedor ha sido aprobado por alguna autoridad o institución como el IMSS, FOVISSTE, etc. Por otro lado, se establecen los requisitos que debe contener un contrato de compraventa sobre vivienda.

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Los contratos relacionados con la compraventa de inmuebles deben registrarse ante la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO)

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La NOM obliga a los proveedores a registrar sus contratos para poder utilizarlos en la compraventa de inmuebles. Los contratos que deben registrarse son los siguientes:

  • Promesa de compra-venta de bien inmueble destinado a casa habitación.
  • Preventa en la compra-venta de bien inmueble destinado a casa habitación.
  • Compra-venta de bien inmueble destinado a casa habitación.
  • Compra-venta de terrenos con uso de suelo habitacional.
  • Intermediación para la compra-venta de inmuebles destinados a casa habitación
  • Otros contratos o actos jurídicos previos a la formalización de la compra-venta de bienes inmuebles destinados a casa habitación, distintos a los previamente señalados

Requisitos que debe cumplir el Contrato de Compraventa de casa habitación según la NOM de vivienda

La NOM establece que los contratos de compraventa deberán registrarse ante PROFECO y contener por lo menos la siguiente información:

  • Lugar y fecha de celebración del contrato.
  • Nombre, denominación o razón social, domicilio y registro federal de contribuyentes del proveedor.
  • Nombre, domicilio y, en su caso, Registro Federal de Contribuyentes del comprador.
  • Poner a disposición del comprador los documentos que acrediten la propiedad del inmueble.
  • Precio de la vivienda en pesos mexicanos, indicando lo que corresponda al monto que se haya entregado como anticipo o enganche.
  • Formas de pago.
  • Señalamiento del tipo de crédito.
  • Descripción del objeto del contrato, identificación del inmueble y en su caso, descripción de sus accesorios.
  • Derechos y obligaciones de las partes.
  • Pena convencional que se aplique tanto al proveedor como al consumidor por el incumplimiento de sus obligaciones; la cual debe ser recíproca y equivalente.
  • Garantías de cumplimiento por parte del proveedor (fianzas), así como procedimientos y condiciones para hacerlas efectivas.
  • Procedimiento para la cancelación del contrato de adhesión y las implicaciones que se deriven para el proveedor y el comprador.
  • Condiciones y fecha de entrega del inmueble.
  • Contar con las autorizaciones correspondientes a la construcción, especificaciones técnicas, seguridad, uso de suelo, materiales de construcción y servicios básicos.
  • Establecer en las declaraciones que el proveedor pone a disposición del comprador los planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones o, en su defecto, un dictamen de las condiciones estructurales del inmueble.
  • Información sobre las características del inmueble, como son la extensión del terreno, superficie construida, tipo de estructura, instalaciones, acabados, accesorios, lugar o lugares de estacionamiento, áreas de uso común con otros inmuebles, porcentaje de indiviso en su caso, servicios con que cuenta y estado físico general del inmueble
  • Señalar los términos bajo los cuales habrá de otorgarse su escrituración. También, informar que en su momento debe llevar a cabo gastos de escrituración, contribuciones (impuestos y derechos), avalúo, gastos de administración, en su caso, de apertura de crédito y gastos de investigación, que no formen parte del precio del inmueble y que dichos costos serán pagados directamente a los prestadores de servicios. Esto es, Notarios Públicos, Valuadores e instituciones que otorgan el crédito, conforme a sus tarifas o montos preestablecidos que determine la autoridad en materia de contribuciones; así como el monto por añadir accesorios o complementos que solicite el consumidor y que el proveedor acepte proporcionar de manera adicional al mencionado precio. El inmueble debe estar libre de todo gravamen en el momento de escrituración.
  • En caso de fallecimiento del consumidor, se aplicarán las disposiciones legales correspondientes.
  • Establecer la forma y medios de comunicación que tendrán las partes en el contrato.
  • Establecer el derecho del comprador de cancelar el contrato de adhesión dentro de los 5 días hábiles siguientes a su firma, sin menoscabo de los pagos realizados. También se debe especificar la obligación del proveedor de devolver las cantidades que el consumidor le haya entregado, en su caso, deduciendo de las mismas el monto de los gastos operativos, debidamente comprobables y pre acordados, en que haya incurrido el proveedor en ese lapso. Dicha devolución debe darse en un plazo de 5 a 15 días hábiles siguientes a la fecha en que el consumidor notifique al proveedor la cancelación por escrito. 
  • Establecer la competencia de PROFECO para la interpretación del contrato y su cumplimiento.
  • Fecha y número de registro de contrato de adhesión otorgado por la Procuraduría.
  • Plazos de prescripción de las acciones civiles derivadas de responsabilidad civil, vicios ocultos del inmueble.
  • Listado de servicios adicionales.
  • Estipulación que informe a los consumidores la existencia del Registro Público de Consumidores referido en el artículo 18 de la Ley Federal de Protección al Consumidor, su finalidad, y la mención de que este registro es gratuito.
  • Otras que se exijan en las leyes civiles.
  • Una vez firmado el contrato, el proveedor debe entregar al comprador una copia certificada con firmas autógrafas, incluyendo los anexos que formen parte de él.

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